[데일리팜=김지은 기자] 상가임대차보호법이 강화되면서 임차인과 건물주 간 권리금을 사이에 둔 분쟁이 늘고 있다. 타 업종에 비해 권리금이 높게 책정돼 있는 약국은 분쟁이 소송으로 번지는 사례도 적지 않다.

약국의 경우 워낙 주변 병의원 상황, 유동인구 등에 영향을 많이 받다보니 처방건수가 보장된 약국 자리에 대한 수요는 늘고 있지만 매물은 많지 않은게 현실이다.

그렇다보니 매출이 보장된 약국 자리를 둔 약사 간 분쟁을 넘어 건물주, 임대인과 약사 간 갈등을 넘어선 법정 소송도 줄을 잇고 있다는게 법률 전문가들의 설명이다.

최근 14년간 영업한 약국 자리에 대한 권리금을 책정, 신규 임차인과 계약을 시도한 약사와 이를 저지하려는 건물주 간 갈등 사례를 통해 약국 양도양수 과정에서 건물주, 임대인과의 불필요한 갈등을 차단하기 위한 방안을 알아봤다.

◆10년만에 조제 7000건 약국으로…건물주 "약국 내놔라"

A약사는 지난 2005년 상가건물 점포를 임차해 약국을 운영했다. A약사가 영업한지 10년만인 2015년경 해당 약국은 월 조제료 4000만원 이상, 월 조제건수 7000~7500건을 유지할 정도로 성장했다.

그러던 중 2018년 12월 건물주 측은 A약사에게 임대차계약 종료와 더불어 명도를 통보하는 한편 상가를 명도하면 5000만원을 지급하겠다고 제안했다.

A약사는 10년 넘게 약국을 운영하며 경영을 활성해 온 것을 감안하지 않고 약국 자리를 명동하려는 건물주의 제안은 강탈이나 다름없다는 판단에서 이를 받아들이지 않았다.

합의를 통해 해결이 쉽지 않다고 생각한 A약사는 법률적인 대처를 결심하고 자신이 보호받을 수 있는 법적 권리를 확인한 결과 이번 건의 경우 상가임대차보호법상 ‘계약갱신요구’는 불가능해도 상가임대차보호법 제10조의4 ‘권리금회수기회의 보호’를 주장하는 것은 가능하단 사실을 알았다.

A약사는 법적조치 이행, 건물주 측과의 협의 등은 법률대리인에 위임하는 한편 자신은 신규임차인을 구해 권리금계약을 체결하는데 주력했다. 신규임차인을 구하는 시점부터 계약조항 검토, 권리금계약 체결, 신규임차인을 임대인에게 주선, 권리금계약 유지, 권리금계약 파기 등을 꼼꼼한 법률 검토 하에 추진했다.

올해 초 A약사는 신규 임차인 약사와 4억에 권리금계약을 체결한 후 건물주에 주선했지만 예상대로 건물주는 임대료를 무리하게 인상할 수 있다는 등의 주장으로 계약을 방해했다.

하지만 A약사는 그간 차곡차곡 준비한 신규 임차 약사와의 권리금 양도양수 계약 과정을 설명하는 한편 법률 자문을 통해 확보한 유사사건 승소사례 등을 통해 건물주의 주장을 반박했다.

건물주 측도 초반에는 법률대리인을 선임해 대응하려 했지만 상황이 유리하지 않다는 점을 판단, 초반 2억원의 합의금을 제시했다 결국 약사가 신규 임차인으로부터 받기로 했던 4억원 전액을 지급하기로 하고 ‘권리 양도·양수 계약’(권리금계약)을 통해 해당 약국을 인수했다.

애초 5000만원의 합의금만 지급하고 약국 자리를 명도하려 했던 건물주 측이 신규 임차인 자격으로 임차 약사가 책정한 권리금 전액을 정당하게 지급하고 약국을 인수한 셈이다.

◆주변 시세 파악부터…신규임차인을 찾는 과정 및 권리금계약서 작성 팁

법률 전문가들은 약국의 경우 고액의 권리금이 형성된 경우가 많아 건물주나 컨설팅 업체 등 이해당사자들의 표적이 되는 경우가 많은 만큼 철저한 대비가 필요하다고 조언한다.

사전에 대비하지 않으면 상가임대차보호법상 ‘권리금회수 기회의 보호’를 주장해도 합의 과정에서 우위를 점하지 못하겨나 소송에서 패소할 수 있기 때문이다.

이를 위한 대비 중 하나로 정보 수집이 필요하다. 약사는 신규 임차인을 찾기 시작하기 전부터 주변 임대료 시세 정보를 미리 파악해 놓고, 임차인과 권리금 계약 체결 시에는 반드시 장래 임대료 인상에 대한 범위를 합의해야 한단 것이다.

법률 전문가는 현재 해당 상가의 임대료가 주변 시세보다 저렴할 경우 최소 주변 시세 이상으로 인상될 수 있는 조건, 주변 시세와 비슷할 경우, 10~20% 이상 인상될 수 있는 조건, 만약 주변 시세를 잘 모를 경우 현재 임대료 조건에서 20~30% 이상 인상될 수 조건으로 합의하기를 권장했다.

상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사는 “임차인에게 권리금회수를 보호받을 수 있는 권리가 있다면 건물주에게는 재산권(소유권) 행사라는 강력한 권리가 있다”며 “신규 임차인을 찾기 전부터 주변 임대료 시세를 파악해 놓고 이를 토대로 신규 임차인과 임대료 인상범위를 충분하게 합의하기를 권장하는 하는 이유도 건물주의 권리를 침해하지 않기 위한 조치 중 하나”라고 말했다.

◆권리금 계약서 작성 시 이것만은 기억하자

우선 임차 약사는 약국 자리를 인수할 당시 신규 임차인이 해당 약국 자리를 인수할 만한 보증급, 권리금 등의 지급 능력이 있는지 확인해야 한다.

그렇게 신규 임차인이 확정되면 권리금계약서를 작성해야 하는데 법률 전문가는 계약서에 ‘임대인이 신규임차인에 대하여 요청하는 정보가 있을 시에는 신규임차인이 적극 협조한다’ 정도의 문구를 넣는 것으로 합의하길 권장했다.

더불어 중도금이나 잔금(중도금 없을 시에는 잔금)일정을 계약서에 기재하되 임대인의 사정에 따라선 일정 부분 앞당겨 질수, 2~3주 정도는 늦춰질 수도 있다는 내용의 합의도 권장했다.

김재윤 변호사는 “권리금계약이 체결된 후에는 법률에 따라 신규임차인을 임대인에게 주선하고 적극적인 협의에 임하면서 각 상황에 따라서 법률적인 판단을 통해 대처하며 관련 증거 확보에도 철저해야 함에도 이를 소홀히 해 패소하는 임차인의 사례가 승소하는 사례보다 더 많은 실정”이라며 “보다 철저한 대비와 법률적인 판단을 통해 적극적인 조치를 통해 많은 임차인들이 권리금회수 기회를 보호받을 수 있길 바란다”고 조언했다.